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부동산

6.17 부동산대책 전세대출 규제 적용대상과 예외규정 분석

6.17 부동산 대책 발표 이후 많은 혼란과 우려를 낳고 있는 가운데 전세대출 관련 조치가 7월 10일부터 시행됩니다. 주택시장 안정을 위한 관리방안의 일환으로 시행되는 규제조치로 상세한 사항을 알아보도록 하겠습니다. 전세대출을 받는 분들은 꼭 관심을 가져야할 사항이라 생각됩니다.

 

 

전세대출 이용제한

2020년 7월 10일 이후에 투기지역과 투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 구입하게 되는 경우에 전세대출 보증 이용이 제한됩니다. 

 

단, 7월 10일 이전 구입한 분양권 및 입주권, 아파트 구입계약을 체결한 경우는 제외됩니다. 

 

 

전세대출 이용 제한 예외규정

전세대출 이용제한 예외는 직장이동 등의 이유로 인한 실수요로 전세대출을 받고자 하는 경우는 예외로 합니다.

다음의 조건을 모두 만족하는 경우에 한해 적용됩니다.

1. 직장이동, 부모봉양, 요양, 치료, 학교폭력 피해등의 사유로 인한 실수요로

2. 구입아파트소재 특별시, 광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로

3. 구입아파트 전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용합니다.

 

 

전세대출 즉시회수 

2020년 7월 10일 이후에 전세대출보증을 신청하여 받은 후 차주가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출은 회수됩니다.

2020년 7월 10일 이후 대출계약시점에 규제대상 아파트 구입 시 전세대출이 회수될수 있다라는 내용의 추가약정을 체결한 경우부터 적용됩니다.

 

전세대출 즉시회수 예외 규정

구입아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우는 그 잔여기간까지 대출회수가 유예됩니다.

단, 이용중인 전세대출의 만기가 먼저 도래한 경우는 당해 만기까지만 이용이 가능하며 전세대출 만기연장은 할 수 없습니다.

 

 

전세대출 보증한도 축소

2020년 7월 10일 이후 유주택자에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한도가 최대 4억원에서 2억원으로 축소됩니다.

2020년 7월 10일 전 전세계약 체결시 차주 증빙하에 이전 규정이 적용됩니다.

또한 7월 10일 이전 전세대출보증을 이용중인 1주택 보유 차주가 대출을 연장하는 경우에 종전규정을 적용합니다. 단, 이사 등 대출을 신규로 받는 경우는 축소된 한도를 적용합니다.

 

 

전세대출 규제 적용 사례 예시 분석

전세대출 규제 적용은 규제 시행일인 7월 10일 이후에 일어나는 경우 적용됩니다.

 

1. 집을 살때 3억 이하였지만 향후 가격상승으로 인해 3억원이 초과된경우는 3억원 초과 아파트를 구입한게 아니므로 규제를 받지 않습니다.

 

2. 규제대상 아파트를 상속받는 경우 역시 구입한것이 아니므로 규제대상이 아닙니다.

 

3. 규제시행일 이전에 규제 대상아파트를 구입한 경우 규제대상이 아닙니다.(가계약은 제외)

분양권 입주권 및 아파트 구입계약 체결건을 포함합니다.

 

4. 규제시행일 이전에 이미 전세대출을 이용중인자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우는 전세대출 회수대상은 아닙니다. 다만 현재 대출의 만기 연장은 제한됩니다. 

만기 이후에는 구매한 아파트에 실거주를 하라는 의미라고 합니다.

 

5. 규제시행일 이후 전세대출을 신청하여 이용중인자가 이용중 규제대상 아파트 분양권, 입주권 구입시 전세대출 즉시회수는 이루어지지 않습니다. 

회수규제 적용시 구입시점은 아파트 소유권 취득시점을 기준으로 합니다.(등기이전 완료일)

 

당해 전세대출 만기까지 등기 및 소유권 취득이 일어나지 않은경우는 만기 연장도 가능합니다.

그렇지만 등기 등 소유권을 취득한 시점에는 전세대출이 회수됩니다.

 

6. 빌라와 다세대주택 등 아파트 이외 주택을 구입하는 경우는 규제대상이 아닙니다. 

 

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