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부동산

투기과열지구 조정대상지역 주택담보대출 LTV 전매제한 등 핵심정리

정부의 부동산 대책이 발표되면서 부동산 시장의 심리가 상당히 흔들리고 있는 상황입니다. 이번 발표는 특히 조정대상지역, 투기과열지역의 추가지정으로 인해 대출이 막히는 어려움이 무엇보다도 예상되고 있기 때문에 실수요자분들의 반발 또한 일어날 수 있는 상황이라고 판단됩니다. 그만큼 큰 파급력을 가지는 억제책으로 볼 수 있겠습니다. 

이번 발표에서 확대되는 투기과열지구, 조정대상지역에 대해 정리해보고 어떤 영향이 있는지 등에 대해 알아보도록 핵심을 알아보겠습니다.

 

조정대상지역 및 투기과열지구 지정 확대?

최근에 주택가격의 급등세가 보이고 있는 경기도, 인천, 대전, 청주에 대해 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가로 지정한다고 합니다.

 

 

새롭게 달라지는 조정대상지역은 다음과 같습니다.

(서울) 전지역

(경기) 지역(일부 지역* 제외)

* 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)

(인천) 전지역(강화·옹진 제외)

(지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전,
청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)

 

 

새롭게 달라지는 투기과열지구는 다음과 같습니다.

(서울) 지역

(경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)

(인천) 연수, 남동, 서구

(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동···유성

 

 

조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황 상세 정보

 

투기과열지구(48)

조정대상지역(69)

서울

전 지역

(’17.8.3)

전 지역

(’16.11.3)

경기

과천(’17.8.3),
성남분당(’17.9.6),
광명, 하남(’18.8.28),

수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)

과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19),
구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지기흥(’18.12.31),

수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21)

고양, 남양주1), 화성, 군포, 안성2), 부천, 안산, 시흥, 용인처인3), 오산, 평택, 광주4), 양주, 의정부(’20.6.19)

인천

연수, 남동, (’20.6.19)

, , 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, (’20.6.19)

대전

, , , 유성(’20.6.19)

, , , 유성, 대덕(’20.6.19)

대구

대구수성(’17.9.6)

-

세종

세종(’17.8.3)

세종(’16.11.3)

충북

-

청주5)(’20.6.19)

1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면
용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외

3) 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ
두창리 제외

4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

5) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및
북이면 제외

 

 

 

조정대상지역에 지정 영향은?

금융 가계대출측면에서

2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지됩니다.(LTV 0%)

1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금됩니다.

-(예외) 기존주택 2(투기과열은 1)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등

 

고가주택(시가9억초과) 구입시 실거주목적 제외 주택담보대출이 금지됩니다.

-(예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시

-(예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시

 

LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%

DTI 50%

 

사업자대출은

주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지가 이루어 집니다.

LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%

 

세제 정비 사업분야 변화

다주택자 양도세 중과·장특공 배제

-2주택 +10%p, 3주택 +20%

*다만, ’20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용

** 분양권도 주택수에 포함

 

2주택이상 보유자 종부세 추가과세

- +0.2~0.8%p 추가과세

 

2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향

-2주택자(300%), 3주택자(300%)

일시적 2주택자의 종전주택 양도기간

- (기존) 2년이내 양도 (변경) 1이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도

 

분양권 전매제한

(1지역) 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 제한됩니다.
(2지역) 16개월까지 분양권 전매가 제한됩니다.
(3지역) 공공택지 1, 민간택지 6개월 분양권 전매가 제한됩니다.

 

 

 

 

투기과열지구 지정 영향은?

금융 가계대출 측면

금융 가계대출의 경우 조정대상지역과 동일하게 적용되지만 LTV, DTI에서 차이를 보입니다.

 

2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)

1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지

-(예외) 기존주택 2(투기과열은 1)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등

 

고가주택(시가9억초과) 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지

-(예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시

-(예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시

 

LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%

DTI 40%

 

사업자 대출의 경우

주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지가 이루어 집니다.

LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%

개인 주택매매·임대사업자의 고가주택(시가9억초과)
구입 시 신규 주담대 금지

 

세제, 정비사업 분야

재건축 조합원 지위양도 제한이 이루어집니다.
- 조합설립인가~소유권이전등기시까지

 

재개발 조합원 분양권 전매제한 됩니다.

- 관리처분계획인가~소유권이전등기시까지

 

정비사업 분양 재당첨이 제한됩니다.

 

 

전매제한

주택, 분양권 전매제한

-소유권이전등기(최대 5)

-분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산)

 

 

투기과열지구와 조정대상지역은 모두 3억원 이상 주택 취득시 자금조달계획서 신고가 의무화 됩니다.

기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목을 확대하며 투기과열지구의 경우 9억원 초과시 증빙자료를 제출해야 합니다.

 

이번 부동산대책의 경우 내용이 상당히 많아서 파트별로 조금씩 나눠서 살펴보도록 하겠습니다.

다음엔 토지거래허가구역 지정, 투기수요 억제 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.