주택담보대출 분석

2020년 02월 21일 by 알림이1

    주택담보대출 분석 목차

주택담보대출의 핵심 개념과 현재 금리 등에 대해 알아보겠습니다.

주택담보대출

 

집을 약속의 징표로 내걸고 은행에서 받는 대출을 의미합니다.

 

은행에서 돈을 빌려 줄 때는 ‘대출 받는 사람이 돈을 잘 갚을 수 있을까?’ 따져보고 승인해 준다. 이 때, 대출받는 사람은 잘 갚겠다는 뜻으로 자신의 집을 약속의 징표로 내걸기도 한다. 돈을 제 때 갚지 못하면 집을 팔아서라도 갚겠다는 일종의 약속인데 이것이 바로 주택담보대출입니다.


주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 따지는 신용대출 보다는 수월하게 돈을 빌릴 수 있습니다. 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어서 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있으며, 약속의 징표로 내거는 집 가격의 70% 까지 대출 받을 수 있습니다.

 

주택담보대출 계산 및 비교 방법

 

금융감독원 금융상품통합비교공시에서 할 수 있습니다.

 

금융상품통합 비교공시 사이트

http://finlife.fss.or.kr/ 

 

 

 

주택담보대출 대략적인 금리 비교

 


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주택담보대출 LTV란?

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도로서 지난 2000년 9월 부동산정책을 세우면서 도입하였고 부동산가격의 미시정책으로 활용되고 있습니다. "담보인정비율", "주택담보인정비율", "주택가격 대비 대출액 비율"등으로도 불립니다.

 

만약, 주택담보대출비율이 70%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 1천만원(3억×0.7)이 됩니다.

 

※ LTV(담보인정비율, Loan-To-Value ratio)

 - 주택담보대출 취급 시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말하며, 계산방식은 아래와 같습니다.  현재 LTV규제한도는 70%입니다.
 
* LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제소액임차 보증금) ÷ 담보가치 × 100

 
   < LTV 계산 예시 >
    담보주택의 가치가 4억원이고 주택담보대출이 2억원인 경우(선순위채권 및 임차보증금 등은 없다고 가정)
    LTV = (2억원 ÷ 4억원) × 100 = 50%

주택담보대출 DTI란?

DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 의미하는데 주택이나 부동산을 담보로 돈을 빌리려 할 때 고객의 부채부담능력을 측정하는 지표입니다. 즉, 고객의 연간소득에 대한 연간 예상원리금 상환액의 비율입니다.

 

DTI비율 = (예상원리금 상환액/ 연간 소득)×100

 

정부는 LTV DTI 비율에 대한 규제를 통해 고객의 담보가치와 상환능력에 비해 과도한 주택담보대출을 억제하고 있습니다.

 

중도상환수수료

소비자가 만기 전 대출금을 모두 상환할 경우 금융회사가 소비자에게 물리는 수수료입니다.

 

금융회사에서 소비자가 대출을 받고 만기 전에 대출금을 갚으면 금융회사가 소비자에게 물리는 일종의 벌금 형식의 수수료입니다. 대출을 한 소비자가 예정보다 일찍 돈을 갚을 경우 은행 등 금융사가 그만큼의 대출이자를 받지 못해 손해를 입는 것을 예방하기 위한 장치로 활용됩니다. 그러나 중도상환수수료가 금융사의 우월적 지위로 고객의 대출 상환을 제약한다는 지적이 있습니다.

 

주택담보대출 고정금리? 변동금리?

 

고정금리 분류기준

   1. 약정 기간동안 금리가 변동되지 않는 대출
   2. 금리 변동주기가 5년 이상인 대출
   3. 고정금리 적용기간이 3년이상인 혼합금리대출 등



※ 아울러, 시장금리[기준금리]가 내려갈 것으로 예상하는 경우 변동금리가 유리합니다. 

   고정금리 상품의 대출금리는 그대로 유지되지만 변동금리 상품의 대출금리는 내려가기 때문입니다.
  
    하지만, 반대로 시장금리[기준금리]가 올라갈 것으로 예상된다면 고정금리를 선택하는 것이 좋습니다. 변동금리 상품의 대출금리는 올라가지만, 고정금리 상품은 기존 금리가 유지되기 때문입니다. 

 

대출상환방식

※  대출상환방식에 따라 상환액 및 이자부담액이 달라질 수 있습니다.

   - 대출금리가 동일하다면 분할상환방식으로 대출을 받은 경우 만기일시상환방식의 대출에 비해 부담할 총 이자가 적을 뿐만 아니라, 미리 원금을 조금씩 갚아나가기 때문에 만기일에 목돈(원금)을 한꺼번에 상환할 필요가 없습니다. 

   - 그러나, 분할상환방식을 선택하면 매달 이자뿐만 아니라 원금의 일부도 상환하여야 하므로 대출기간 중에는 부담이 더 크다는 점을 고려하여야 합니다.


※  대출상환방식의 종류는 다음과 같습니다.
 
   - 만기일시상환방식 : 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식

   - 분할상환방식 : 매달 이자와 함께 원금의 일부를 상환하는 방식
     * 원리금균등분할상환방식 : 원금과 이자를 합해 매달 동일한 금액을 상환
     * 원금균등분할상환방식 : 매달 일정한 액수의 원금과 함께 전월 잔액에 비례한 이자를 상환 (총 이자비용은 가장 적지만, 대출실행 초기에 갚아야 할 금액은 가장 많음)

※ (예시) 대출금액 1억원, 금리 연 3%, 만기 5년의 고정금리대출의 이자 비교


   * 원금(1억원) + 이자(25만원)